Τι κοινό έχουν οι Δήμοι Λυκόβρυσης, Μεταμόρφωσης, Αχαρνών, Κηφισιάς και Διονύσου; Εφάπτονται της Εθνικής οδού, ενώ ειδικά οι Δήμοι Διονύσου και Κηφισιάς τέμνονται από αυτήν διαχωρίζοντας τον ιστό τους. Επίσης στους παραπάνω 5 Δήμους- μαζί με άλλους 37- θεσμοθετούνται Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δόμησης με πρόσφατο ΦΕΚ και με υπογραφή του υφυπουργού ΥΠΕΝ Ν. Ταγαρά. Αξιοσημείωτο είναι ότι από όλη την Περιφερειακή Ενότητα Ανατολικής Αττικής επιλέγονται μόνο οι Δήμοι Διονύσου, Αχαρνών και Παλλήνης. Με ποια κριτήρια άραγε;
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν είναι καινούργια ανακάλυψη. Πρωτοεμφανίστηκε στον ελληνικό πολεοδομικό σχεδιασμό στα τέλη της δεκαετίας του ’70 ως εργαλείο που προοριζόταν να άρει τις επιπτώσεις που επέφερε η απαγόρευση δόμησης στους ιδιοκτήτες αστικών ακινήτων: Για παράδειγμα: Ιδιοκτήτης διατηρητέου που δεν μπορούσε να χτίσει, αλλά είχε υπόλοιπο σε συντελεστή δόμησης, πουλούσε αυτό το υπόλοιπο ως τίτλο σε ιδιοκτήτη άλλου ακινήτου, ώστε ο δεύτερος να χτίσει περισσότερο από όσο επιτρεπόταν.
Η αλόγιστη όμως χρήση του έφερε εκτρωματικές καταστάσεις σε περιοχές της Αττικής και μάλιστα σε κοντινή απόσταση από το Δήμο Διονύσου. Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι αυτό της ανάπτυξης γραμμικού υπερτοπικού κέντρου επί της Λεωφόρου Κηφισίας στο ύψος του Αμαρουσίου. Κτήρια πολυόροφα, κατ’ εξοχήν ενεργοβόρα με κάποια εξ αυτών αντιαισθητικά, με ελάχιστο περιβάλλοντα χώρο ανάσας, ανεγέρθηκαν μέσω της μεταφοράς του συντελεστή, από λιγοστούς ιδιοκτήτες μεγάλων εκτάσεων, με πρωταγωνιστή τον επιχειρηματία Μπ. Βωβό, δίνοντας στο Μαρούσι το προσωνύμιο Βωβούπολη.
Στην περίπτωση του δικού μας Δήμου, το ΦΕΚ που εκδόθηκε στις 9 Ιουνίου, ορίζει πως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δόμησης, ΖΥΣ για συντομία, πρόκειται να θεσμοθετηθούν σε τρεις από τις 7 Δημοτικές Κοινότητες: Στον Άγιο Στέφανο, στην Άνοιξη και στο Κρυονέρι. Οι δυο πρώτες ταλανίζονται τα 30 τελευταία χρόνια από την εκκρεμότητα με τον καθορισμό των ορίων των οικισμών τους, με σοβαρές κοινωνικές, οικονομικές και περιβαλλοντικές συνέπειες. Χαρακτηριστική επίπτωση αυτού του μακροχρόνιου προβλήματος είναι μεταξύ άλλων η αδυναμία δημιουργίας κατάλληλου οδικού δικτύου -καθώς οι δρόμοι παραμένουν στενοί, πολλές φορές αδιέξοδοι και κυκλοφοριακά ακατάλληλοι- για την ασφαλή διαφυγή του πληθυσμού σε περίπτωση πυρκαγιάς. Και οι τρεις όμως αυτές Δημοτικές Κοινότητες, σε αντίθεση με τη Δροσιά, τη Ροδόπολη, το Διόνυσο και τη Σταμάτα, διαθέτουν θεσμοθετημένη Βιομηχανική Ζώνη, αλλά και βρίσκονται κοντά στην Εθνική Οδό, το μεγαλύτερο, υπερτοπικό μάλιστα, οδικό άξονα της περιοχής, στον οποίο, ως μέσο πρόσβασης, θα προστεθεί στο κοντινό μέλλον όπως προβλέπει το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Κρυονερίου, και ο νέος Σταθμός του Προαστιακού, στο Κρυονέρι.
Να’ ναι τάχα αυτά τα κριτήρια που πρυτάνευσαν στην απόφαση για ΖΥΣ στο Δήμο Διονύσου; Άγνωστο, μια που η απόφαση Ταγαρά δεν διευκρινίζει τίποτα σχετικό. Οι πιο απαισιόδοξοι μιλούν για πρόθεση της κυβέρνησης να φυτέψει στην πόλη μας βιομηχανικές και εμπορικές εγκαταστάσεις, γραφεία κ.λπ. υποκύπτοντας σε πιέσεις επιχειρηματικών συμφερόντων. Γι’ αυτό, υποστηρίζουν, δημοπράτησε Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο για το Δήμο μας, ώστε να τον ρυθμίσει πολεοδομικά και εν συνεχεία να ανοίξει ο δρόμος για τα επενδυτικά συμφέροντα. Προσθέτουν μάλιστα στην εξίσωση την τοποθέτηση διοδίων (αναλογικών ή μη) στην Εθνική Οδό, αλλά και την ανάπλαση του Τατοΐου, μιλώντας για μια έκρηξη επενδυτικής δραστηριότητας σε βάρος του χαρακτήρα της πόλης. Οι απαισιόδοξες αυτές εκτιμήσεις ενισχύονται και από το γεγονός πως οι μελέτες για τον καθορισμό των Ζωνών θα εκπονηθούν ανεξάρτητα από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Οι πιο αισιόδοξοι, από την άλλη πλευρά, θέλουν να βλέπουν τη δυνατότητα να εξασφαλίσει ο Δήμος- μέσα από τη μεταφορά συντελεστή- κτήρια κοινωφελούς χρήσης, αλλά και πάλι μόνο στις 3 από τις επτά Κοινότητες, μετά βέβαια από την πολεοδομική ρύθμιση που αναμένεται με το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο.
Σημειώνεται εδώ πως ιδιοκτήτης που ενδιαφέρεται να χτίσει σε ΖΥΣ μπορεί να αγοράσει τίτλο συντελεστή είτε από ακίνητο προσφοράς μέσα στον ίδιο Δήμο, αλλά στο Δήμο Διονύσου ακίνητα προσφοράς συντελεστή δεν έχουν εντοπιστεί, είτε από ακίνητο της Περιφερειακής Ενότητας, εν προκειμένω της Ανατολικής Αττικής, και αν και εκεί δεν υπάρχει απόθεμα, τότε η μεταφορά γίνεται από ακίνητο που βρίσκεται στην Περιφέρεια, σε όλη την Περιφέρεια, Αττικής. Στο άρθρο “Πώς θα γίνεται η μεταφορά συντελεστή δόμησης – Προσδοκίες και επιφυλάξεις από τον τεχνικό κόσμο” της Ε. Μπότα στο capital.gr αναφέρονται κάποια εξαιρετικά χρήσιμα και ανησυχητικά στοιχεία: “Με βάση τα πρόσφατα στοιχεία, στη χώρα μας παραμένουν σε εκκρεμότητα συνολικά 3.837 Τίτλοι Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 τίτλοι (έγκυροι και άκυροι), ενώ η συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ.”.
Πόσα από αυτά τα τετραγωνικά θα μεταφερθούν στο Δήμο Διονύσου; Άγνωστο κι αυτό, μια που μόνο εικασίες μπορούν να γίνουν προς το παρόν για τη σκοπιμότητα και το εύρος εφαρμογής της απόφασης για τις ΖΥΣ.
Τι λόγο είχε για τα παραπάνω η Τοπική Αυτοδιοίκηση, εν προκειμένω οι 42 Δήμοι όπου σύμφωνα με την απόφαση Ταγαρά θεσμοθετούνται οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή; Κανέναν, αν πιστέψουμε τους ισχυρισμούς της Δημοτικής Αρχής Διονύσου, που διαρρηγνύει τα ιμάτιά της πως τελούσε σε πλήρη άγνοια- για τρίτη φορά μέσα σε δυο χρόνια, αναφορικά με κεντρικές αποφάσεις που αφορούν ευθέως στην πόλη μας. Οι επικριτές καταλογίζουν στη Δημοτική Αρχή πως είναι σφιχτά εναγκαλισμένη με την κεντρική Διοίκηση. Έτσι, λένε, μπροστά στο στόχο η πρώτη να εξασφαλίσει κονδύλια για έργα, ενδέχεται να υποχωρεί στις απαιτήσεις και τους άδηλους σχεδιασμούς της δεύτερης για το Δήμο μας. Οι αιτιάσεις αυτές ακούγονται συχνά πυκνά και αποκρούονται σθεναρά από εκπροσώπους της Διοίκησης του Δήμου: Αυτή είναι η κυβέρνηση, και ο Δήμος δεν μπορεί παρά να συνεργαστεί μαζί της, επαγρυπνώντας βέβαια για τα συμφέροντά του και αντιδρώντας σε αποφάσεις που τα βλάπτουν, απαντούν συνοπτικά.
Στη συγκεκριμένη, όμως περίπτωση, μπαίνουν στη ζυγαριά ακόμη δυο παράγοντες, οι οποίοι φαίνεται πως έχουν αγνοηθεί ή και παραβιασθεί από την κεντρική Διοίκηση. Ο πρώτος αφορά στην εδαφική συνοχή, την ευρωπαϊκή ιδέα που προκρίνει πως όλοι οι πολίτες, όπου κι αν κατοικούν, πρέπει να μπορούν να απολαμβάνουν τις ίδιες υποδομές. Η μεταφορά συντελεστή δόμησης, όπως μεθοδεύεται όχι μόνο για το Δήμο Διονύσου, δημιουργεί υπόνοιες για πολίτες δυο ταχυτήτων: αυτούς που θα εξακολουθούν να χρησιμοποιούν απρόσκοπτα τις- έστω και λειψές- υποδομές της πόλης και αυτούς που θα δουν τον ορίζοντά τους να στενεύει και την καθημερινότητά τους να δυσκολεύει αφόρητα από την αύξηση της οικοδόμησης και τα παρελκόμενά της. Ο άλλος παράγοντας είναι η κοινωνία των πολιτών που καθόλου δεν ρωτήθηκε και θέση δεν πήρε για μια απόφαση, που θα επηρεάσει τη ζωή εκατοντάδων χιλιάδων κατοίκων. Στο παραπάνω άρθρο του capital.gr αναφέρονται εξάλλου και τα εξής:
Δεν είναι λίγοι εκείνοι που εκφράζουν τις ενστάσεις τους – για το αν το εργαλείο αυτό θα χρησιμοποιηθεί με στόχο την ορθή πολεοδόμηση – αξιοποίηση μίας έκτασης ή θα οδηγήσει σε ακόμη υψηλότερα κτίρια – εκτρώματα σε βασικούς οδικούς άξονες της Αττικής ή ακόμη και σε πυκνοκατοικημένες περιοχές αυξάνοντας πολύ τον όγκο των κτισμάτων και μειώνοντας κατ’ επέκταση τους ελεύθερους χώρους.
Ειδικότερα, από τον τεχνικό κόσμο το μέτρο της μεταφοράς συντελεστή δόμησης χαρακτηρίζεται θετικό και πολύτιμο εργαλείο, ωστόσο επισημαίνουν μία σειρά κινδύνων που πρέπει να προληφθούν προκειμένου να μην επιβαρυνθούν αισθητικά και περιβαλλοντικά οι περιοχές – ζώνες υποδοχής συντελεστής δόμησης:
-να θεσπιστούν οι κατάλληλες ρυθμίσεις έτσι ώστε να μην επαναληφθεί αυτό που είχε γίνει στο παρελθόν στις αρχές της δεκαετίας του ’90 με την οικοδόμηση πανύψηλων ενεργοβόρων και αμφιλεγόμενης αισθητικής κτιρίων σε κεντρικούς οδικούς άξονες των μεγάλων αστικών κέντρων
-να μην επιβαρυνθούν με το ξεφύτρωμα πολυκατοικιών, περιοχές ήπιας δόμησης και τέλος
-να μην επιβαρυνθούν με υπερβολική δόμηση περιοχές υπό ένταξη στο σχέδιο πόλης.
